一般来说，如果保障房、公租房和商品房小区处在同一地段或区位，那么这个地段的商品房，无论是其居住价值，还是在二手房市场的交易流通价值，都会受到一定程度和范围的影响。

之所以不能买附近有保障房、公租房的小区，以下几个原因是非常现实的：

1、地段价值

通常而言，能够用来建公租房、保障房的地段，大概率不会是什么好地段，至少不可能是市中心的“寸土寸金”核心区域，城市后续也未必有进一步对该地段的开发或打造计划。

所以，混合了商品房和保障房的小区，商品房所处的地段区位，就要被保障房拉低平均值，周边的配套也大概率不会太好。

要知道，城市里商品房的资产含金量，其实很大的权重比例，都绑定在脚下的土地和地块上，如果地段价值都大幅贬损，又何谈那一堆钢筋混凝土的差别呢？

商品房小区附近，甚至是同一个小区的不同组团，只要有公租房、回迁房、保障房等存在，那么大概率就说明，这个商品房小区的地段价值，与这些保障房相差不大。

甚至于可以被当作保障房在产品力上的高配产品，二者享有的交通、地段、配套等大比重权重都是一样的，只不过是在户型、梯户比等微观层面，稍微比保障房优越那么一点点而已。

2、居住圈层

保障房、公租房等，其保障和居住的对象、圈层，与购买商品房小区的业主，天然就有着一定的鸿沟，无论是从经济实力方面，还是从生活、消费观念方面的。

愿意住保障房的人，大多属于中低收入群体，这其中不乏有人怀揣着“衣来伸手，饭来张口，坐等社会分配吃穿住行用”的心态，他们很多人的生活观念，就是图一个便利和低价，能用能住就行，街边的流动摊贩、大排档、苍蝇馆子都是他们常去的消费场所。

而购买商品房的业主，通常而言更信奉“幸福不是白捡来的”“一分价钱一分货”，对于生活和消费的品质是有标准、有要求的。

如果两类小区都在一个地段，那么周边的商业配套和各种生态，就会变得非常复杂。

试想，一个住商品房的中产业主，在高档餐厅用餐的时候，窗外却是住公租房的五保户吃街边摊、猜拳酗酒（有时甚至还上演全武行）的场景，这也是相当的辣眼睛。

或者当中产业主开着几十甚至上百万的豪车从地下车库出行时，一出门小区道路两旁都被无数的街边摊、流动摊贩占据道路导致拥堵（附近有保障房住户，就会产生这类消费需求），这体验也不要太酸爽。

3、租金回报和二手房流通性

如果一个商品房小区，附近有了公租房、保障房小区，那么这个商品房小区的出租回报率，大概率不会很高，因为旁边就是保障房的“低价倾销”，导致竞争过于白热化，小区商品房出租的那点租金，甚至都还不够装修折旧回本的。

而当业主想要出手卖掉自己的商品房时，当买方到实地看房时，发现附近有一个公租房小区，里面的圈层、环境、以及住户言行给人的观感，想必去过公租房、廉租房小区的人都有体会（一点都不夸张，有的公租房住户竟在公共楼道当众拉屎都有可能），大概率会降低购房决策的信心，连带着对商品房小区的印象也大大减分。

因此，如果商品房附近有回迁房、公租房、保障房小区或者组团，连带着商品房小区的租金回报率和二手房的流通性，都会被大大抑制，很难体现出正常商品房应有的价值来。