商铺多少年？关于商业的几个问题，你都知道吗？

问

1.商铺的产权是多少年?

答

一般来说，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，只要不灭失，其年限是永久的。土地的所有权属于国家或集体所，购买者只有使用权。商业用地，使用权为40年；住宅用地（住宅或土地性质为住宅的商业），为70年，工业用地为50年。

问

2.几十年后产权到期了该怎么办？

答

其实，2021年1月1日起正式施行的《民法典》第三百五十九条就明确提出：

住宅用地

使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定

非住宅用地

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定

没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理

一般来说，土地如果到期，所有人具有优先向国家申请延续土地使用权的权利，如果国家没有拆迁计划，则该土地可以由原所有人或者业主联名按照现行（到期日）的土地价格，交纳土地出让金以继续使用土地。

如果国家有拆迁计划，则无偿征用土地，并对地上物做价补偿。

对于土地续期、土地使用费支付的标准等问题，由于目前绝大多数建设用地使用权尚未到期，暂时没有明确的相关规定，但这个价格应该低于同类的土地出让金价格，类似于成本价和市场价的中间值。

无论如何，可以肯定的是商铺的产权还是一直归自己所有！

问

3.商铺分几种？应该买哪种？

答

没有统一标准，广义上分为三大类：

底商：多分布在住宅小区或者写字楼底下，可以从室外直接到达。

街区商业：以入口为中轴对称布局的商业，通过一条露天的通道进行串联。

盒子商业：也叫室内商业，一般位于大型商场、超市、购物中心内，需要经过商场大门才能到达商铺。

无论何种投资，我们认为风险管控是第一位，按照风险等级分，底商<街区商业≤盒子商业

评判一个商业好坏，最大的指标就是有效人流，这也是衡量风险大小的标准。

底商

一般临城市道路，能被来往的人看得到

同时依靠社区稳定的人流，只要位置不是太差，一般都是能租或者运营下去

如果位于学校旁边或者小区出入口，并且能做餐饮，那是最好。

街区商业

这个“街”一般来说不是天然的城市道路，是开发商为了延续商业环境而开辟的内街，属于内部道路，虽然也有一定的昭示性，但前提是得有人能进入，正常是需要开发商在街区中间及端头引入几个“吸引力”较大的商家才能盘活。

盒子商业

客流得通过商场大门才能抵达商铺进行消费，因此这类商业在外部几乎没有任何昭示性可言（临街的外铺除外），

客流全靠商管团队引导才能进入。

因此对商业运营团队的专业能力要求非常高，除了能引入目的性极强的主力店(超市、电影院、健身房、快时尚、品牌餐饮）；

还要考虑整个商业的设计及流线

要保证设计上没有视觉死角，

符合各类主力店对于建筑的硬件要求（用电量、楼板荷载、布局等），

因此风险也最高

问

4.商铺的投资回报率怎么算？多少可以入手？

答

回报率=年租金/售价

比率越高，越值得投资

市场上公认的回报率在7%左右，也就是15年左右能够收回初始投资。

回报率高于7%，可以果断入手，如果低于，就得进行动态的分析。

若是一个已经运营3-5年的商铺，租金情况基本固定，除了每年约定2-3%的涨幅外，整体回报率不会有大的变化。

若是一个新的商业，就得多方分析，一般商铺需要2-3年的培养期，为了积聚人气，初始阶段租金水平不会太高，因此租赁合同大多以三年为限，进行一个大的调整。

商办地产要考虑的因素比较多，从城市发展、市场经济、人口数量与质量、商圈变迁、交通、到建筑规划、机电设计等等，不是一朝一夕能全部搞明白的，是需要时间和经验的沉淀。